不動産投資は節税効果、インフレ対策にも効果があるのか？

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こんにちは！高垣です。
この記事を読んで頂きありがとうございます。

今日は

「不動産投資は節税効果、インフレ対策にも効果があるのか？」

について私なりの見解を書いてみたいと思います。

不動産投資は節税効果、インフレ対策について興味津々です

端的に答えれば不動産投資は節税効果、インフレ対策にも効果があります。

では解説をしていきましょう。

不動産投資は本当に強いの？

不動産投資は節税効果があるって言われています。

これは本当でしょうか？

これはある意味でほんとうです。

しかし、一面的なものではなく注意しなくては
いけない点もあるのです。

まず不動産投資から家賃収入が入ります。

管理費・修繕積立金や固定資産税、都市計画税、PMフィー、火災保険、
ローンの金利、減価償却費、修繕費などの経費が生じます。

収入から経費を差し引いた額がマイナス、つまり

「赤字になった場合、赤字分を給与所得から差し引くことができるので
給与所得から天引きされている源泉税を取り戻すことはできる」

のです。

これが、サラリーマンの人が不動産投資した場合の節税効果です。
ちなみに不動産投資で認められる必要経費には次のようなものがあります。

・土地・建物の固定資産税、都市計画税、

・その他の雑費(掃除、消耗品代、交通費など)

減価償却費という出ていかないお金が費用になる。
そして、ここからが重要で少し難しくなります。

経費の中には、原価償却費というものが含まれています。

この

「減価償却費が実は節税効果の大きな要となる」

のです。

減価償却費は、不動産を買った時に1度に費用にしない。

毎年少しずつ経費として計上する仕組みです。

「建物だけが減価償却費の対象となり土地は残念ながら対象外」

です。

今までは出会ったことがない考えでしょうが慣れれば
こっちの考え方も合理的かなと思うことが出てきます。

不動産投資は節税効果、インフレ対策は減価償却など特別な税制があります

理由は土地は建物と違って減価しないからです。

すでに建物を買っているので、減価償却費は実際にお金としては出ていかないのです。

しかし、経費として計上することができます。

現実には発生しない経費である減価償却費が大きい場合。

収支がマイナスになることがあります。

このマイナスになった金額を給与所得から引くことができるので税金対策になるのです。

また、ローンを組んで購入した場合はローンの金利部分なども経費として計上できます。

ここで注意しないといけないことがあります。

不動産投資の計算方法は一つ実戦で計算してみましょう

減価償却費は税法上、建物の構造により償却できる期間が決まっていることです。

例えば鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年、重量鉄骨(骨格材の肉厚によりやや異なる)なら34年です。

木造アパートならさらに短かい22年です。

この期間を超えてしまった古い建物でも減価償却は認められます。

建物も法定耐用年数については国税局のサイト「耐用年数(建物・建物付属)」
表を参照して下さい。

法定耐用年数を超えてしまった古いアパートやマンションはどうやって計算するの？

この場合の耐用年数は、

「法定耐用年数×20%」

で計算します。

例えば築30年の木造アパートは法定耐用年数は22年です。

なので法定耐用年数の8年越えています。

この場合の耐用年数は

「法定耐用年数×22年×20％=約4年」

となります。

築年数が法定耐用年数の一部を経過しているアパートやマンションはどうやって計算するの？

RC造のマンションの場合は、法定耐用年数が47年なので築20年のマンションの耐用年数は

「(法定耐用年数-経過年数)+ 経過年数× 20％」

で計算します。

例えばRCのマンションで、築20年経っている場合の耐用年数は、

「27年(法定耐用年数47年− 築年数20年)+4年（築年数20年 ×20％)＝31年となります。

節税効果を上げる裏ワザがあります。

ここで一つ裏技があります。

「建物がある減価償却費の対象となり、土地は残念ながら対象外」であると話しました。

この土地と建物の比率は決まっているわけではありません。

建物の金額が高い方は減価償却費が大きくなるので節税効果があります。

ですから物件を購入する時には、

「建物と土地と建物の配分を売主さんと交渉し、売買契約書に建物価格を高く記載する（限度があります）
ことによって、より節税効果を大きくすることもできる」

のです。

そもそも赤字になる不動産投資は正解かという問いがあります。

またそもそも赤字なってしまうような不動産投資がいいのか？

という根本的な問題があります。

一般的には正解とは言えないかも知れません。

最後に

不動産投資に限らず投資では投資する時にリスクがあります。
ある程度それと同様の確保される投資が良い条件があります。

また、少々難のある不動産物件(例えば前面道路が狭かったり土地の
形状が悪い不動産)を買ってしまっても、それで終わりではありません。

不動産投資のルールをよく理解理解して不動産投資で成できるように
なります。

そういうルールをよく知っていたら魅力的な物件を買いやすい買ってえます。
しかし、ローンが支払えなくなることも十分あり得ることです。

リスクの回避とは物件を詳しく丁寧に分析しよく考えることです。

それでは、いかがでしたか？
不動産投資の表面利回りの目安とキャピタルゲインをねらう方法とは
についてのまとました。
にぜひご参考にしてみて下さい。

※個人の意見です。投資判断はご本人の責任の下行って下さい。
読者の方個々人の結果については責任を負得ませんのでご了承ください。