こんにちは！高垣です。
この記事を読んで頂きありがとうございます。
今日は
「不動産投資に節税効果、減価償却費の考え方とは？優しく解説します」
について私なりに書いてみたいと思います。
不動産投資に節税効果、減価償却費の考え方は？
不動産投資が、うまくいって利益を出している
ときって節税効果があります
そんな節税効果もこんな知識があるとでグッと
理解しやすくなります。
タイトルにもなっていますが不動産投資は
節税効果があるんです。
加えてインフレ対策にも効果のある一石二鳥。
不動産投資は節税効果があるといわれています。
それは何故だと思いますか？
不動産投資は本当に節税効果に強いのか？
「不動産投資は本当に節税効果に強い」
これは本当でしょうか？
この部分を解説するとあるでは本当です。
しかし、注意しなければいけない点もあります。
まず不動産投資から家賃収入が入り、
管理費、修繕積立金や固定資産税、
都市計画税、PMフィー、火災保険、ローンの金利、減価償却費修繕費。
など諸々の経費が発生します。
収入から経費を差し引いた額がマイナスつまり
「赤字になった場合、赤字分を給与所得から差し引くことができるので、給与所得から天引きされている源泉税を取り戻すことができる」
のです。
これがサラリーマンの人が不動産投資をした場合の節税効果です。
不動産投資で認められている必要経費についてはこういうものです。
不動産投資で認められている必要経費の種類について
・土地建物の固定資産税、都市計画税、
・修繕費、(小さな修繕)
・損害保険料(掛け捨てのもので、その半年分)
・不動産へのPMフィー
・(管理組合が委託している)建物の管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
・入居者募集のための広告宣伝費
・減価償却費
・借入金金利(元本は経費にならず、金利の部分のみとなる経費となります)
・節税関係を税理士に依頼した場合の費用
・その他の雑費(掃除、消耗品代、交通費、通信機器など)
減価償却という出て行かないお金が費用になる。
そしてここからが少し重要で難しくなります。
よく理解できるよう丁寧に説明していきたいと思います。
この経費の中で
「減価償却費が、実は節税効果の大きな要となる」
のです。
減価償却費は実は不動産を買ったときに1度に費用にしないで毎年少しずつ経費として計上する仕組みです。
「建物だけは減価償却費の対象となり土地は残念ながら対象外です」
です。
土地は建物と違って減価しないからです。
すでに建物を買っているので、減価償却費は実際に
お金としては出て行かないのです。
しかし、経費として計上することができます。
現実には発生しない経費である減価償却費が大きい場合収支が
マイナスなることがあります。
このマイナスとなった金額を給与所得から引くことができます。
これが、税金対策して有効です。
またローンを組んで購入した場合は、ローンの金利部分なども
経費として計上できます。
ここで注意しなくてはいけない点が1つあります。
減価償却費は税法上、建物の構造で期間が数種類が分かれている
それは、減価償却費は税法上、建物の構造により
償却できる期間が決まっていることです。
たとえば鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年、
重量鉄骨(骨格材の肉厚によりやや異なります)が34年です。
木造アパートなら更に短い22年です。
この期間を超えてしまった古い建物でも減価償却が認められます。
※それぞれの建物の法定耐用年数については国税庁のサイト「耐用年数(建物・建物付属)」を参照してください。
法定耐用年数を超えてしまった古いアパートやマンションはどうやって計算するの？
この場合耐用年数には「法定耐用年数の×20％」で計算します。
例えば築30年の木造アパートは法定耐用年数は22年なので法定耐用年数を8年越えています。
この場合の耐用年数は
「法定耐用年数22年×20％ということでほぼ4年」
築年数が法定耐用年数の一部を経過しているアパートやマンションはどうやって計算するの？
RC造のマンションの場合は法定耐用年数が47年の築20年のマンションの耐用は、
「(法定耐用年数－経過年数)+経過年数×20％」で計算します。
例えばRC造のマンションで、築20年経っている場合の耐用年数は
「27年(法定耐用年数47年ー築年数20年)4年(築年数20年×20％)＝31年」となりました。
節税効果を上げるためのウラ技
ここで一つ裏技があります。
「建物だけの減価償却費の対象となり土地は残念ながら対象外」
であることをお伝えしました。
この土地と建物の比率を決まっているわけではありません。建物の金額の高い方が減価償却費が大きくなります。
つまり減税効果が大きくなります。
ですから、物件を購入する時には
「土地と建物の配分を売主さんと交渉し、売買契約書に建物価格を高く記載する(限度があります)ことによってより節税効果を大きくすることもできる」
のです。
個人の意見です。お医者様に確認を取ってお薬や運動に取り組んでみて下さい。
最後に
不動産投資に節税効果、減価償却費の考え方は、
一つずつシンプルに基本的なことを押さえる。
こうやって減価償却の考え方をワンステップ、
ワンステップ、知識を付けていきましょう。
それでは、いかがでしたか？
不動産投資に節税効果、減価償却費の考え方とは？優しく解説します
についてのまとました。
にぜひご参考にしてみて下さい 。
※個人の意見です。判断はご本人の責任の下行って下さい。読者の方個々人の結果については責任を負得ませんのでご了承ください。
