こんにちは！高垣です。
この記事を読んで頂きありがとうございます。
今日は
「不動産投資の表面利回りの目安とキャピタルゲインをねらう方法とは」
について私なりの見解を書いてみたいと思います。
不動産投資の表面利回りの目安と
不動産投資に初めて取り組んだ女性の話です。
２人のお子さんを育てる主婦のAさんは、一人のお子さんを
出産するときに、会社を退職することにしました。
そのとき思い切って、独身時代からこつこつ貯めてきた貯金と
退職金で、投資用のマンションを購入しました。
物件は都心からほど近い、若い人に人気の駅から徒歩５分と
いう立地条件に恵まれた1Kのマンションです。
築年数20年、販売価格800万円でした。
これを最終的に750万円に値切って購入しました。
家賃はこのあたりの相場から月額7万5000円入ってきます。
Aさんの例で言うと表面利回りは年間収益が90万円(7万5000円×12ヶ月)になります。
年間収益が90万円を購入金額の750万円を割ると12%になります。
重要な目安である
「はじめての不動産で選ぶ物件は、表面利回り12%以上を狙うことが重要」
も満たした物件ということになります。
不動産投資でのキャピタルゲインで思いがけない大きな収入も夢じゃない
不動産投資の基本はインカムゲインで稼ぐことです。
しかし、良い物件を安く買うことができれば、キャピタルゲイン、すなわち売却益と
いうボーナスも得ることができます。
キャピタルゲインを狙う方法は１つです。
「いい物件を相場よりいかに相場より安く購入できるか」
がとても重要になってきます。
こう考えると成功している大家さんが選ぶ物件というのは、とにかく次の2点です。
1、安定した家賃収入がある
2、売却益もねらえる
インカムゲインとキャピタルゲインの両方をゲットした場合、
あなたも立派な成功している大家さんと言えます。
両方ねらえる物件は理想的な不動産として頭に置いておきましょう。
理想的な不動産は実際にはなかなか見つかりません。
まずは安定した家賃収入が入る物件を選びましょう。
売却した時におもわず高く売れたら、
「ラッキー！」
「ボーナスが出た！」
くらいの軽い気持ちでいましょう。
インカムゲインとキャピタルゲインがねらえる物件に出会えたらラッキー。
もう一例、Bさんは毎月安定して利益を得られる不動産投資に、
興味をもちました。
ぜひ自分もやってみたいと思ったそうです。
都心近郊の学園都市に建つ築25年の1K物件を500万円で購入しました。
表面利回りは12％だったので毎年60万円(500万×12％)の賃料が入ってくる計算です。
5年ほど持ち続けたのですがもっと大きな不動産に買い換えたいということにしました。
この不動産は駅からも近く比較的利回りも良かったのでなんと700万円で売れました。
Bさんのケースの収支を計算するとインカムゲインとして年間家賃60万が5年間で300万円。
キャピタルゲインとして売却金額の700万円から購入金額のだった500万円の利益を得たことになります。
実際には毎年30％程度の経費と売却時の税金、仲介手数料などがかかるます。
だから、手元に残るお金はもっと少なくなります。
それでも5年間の不動産投資でかなりの利益が出て成功事例といえます。
キャピタルゲインをねらう秘密の方法ってあるの？
キャピタルゲインをねらう方法。
実はあるんです。
とても単純なことです。
「不動産市場が落ち込んでいる時期に買えばいい」
のです。
例えば、最近だと不動産市場が落ち込んだ時期は次の2回です。
・平成バブルが崩壊して価格が最も落ち込んだ2003年ごろ
・リーマンショックが起きたあとの2009〜2012年ごろ
市場が落ち込むとどういうことが起こるかというと、
「不動産会社の資金繰りが悪くなり、物件を購入できなくなる」
「在庫が膨れ上がって開発業者が土地を購入してマンションを建築できなくなる」
「新築マンションの建築業者が倒産する」
といった負のスパイラルが発生します。
不動産市場には買い手がいなくなるのです。
その余波は中古の不動産にもおよびます。
また、体力のある業者による損切物件や不良債権を処理したい銀行から
大量の売却物件が市場に出てきます。
この「買い手不在の中で購入した個人投資家こそが、キャピタルゲインをねらえる」
のです。
いい不動産を安く購入できれば何年か経って市場が回復してきた頃に
買った値段よりも高く売却できるのです。
成功できる大家さんになること実は簡単なことです。
それは
「正しい時期が来るまでちゃんと待てる人になること！」
です。
そして、「時期が来るまでは、しっかりと不動産について勉強すること」
が必要です。
不動産会社や開発業者は市場に関係なく、つねに不動産を売却したり
建築して利益を得なければなりません。
しかし、個人の投資家は市場がおいしい時だけ参入すればいいのです。
それが個人投資家の大きな強みです。
その強みを100％活かして不動産投資をしましょう。
不動産投資では成功している大家さんの本をうのみにしない
ここでひとつ触れておきたいことがあります。
それは巷にあふれている
「“成功している大家さんの本”に書かれている不動産物件の購入方法をうのみにしてはいけない」
ということです。
いつでもどこでも通じる不動産投資の方法などはありません。
その思考は単なる幻想です。
成功している大家さんほとんどは購入時期が良かったのです。
「市場が落ち込んでる時に購入した大家さんはどんな手法でも利益が出る」
のです。
最後に
不動産投資に限らず投資では投資する時に利益がすでに
ある程度確保できる投資が良い投資だといえます。
また、少々難のある不動産物件(例えば前面道路が狭かったり土地の形状が悪い不動産)を
買ってしまっても、大幅に安く買っていれば利益は出ます。
このことを理解しないで成功している大家さんの
真似をしようとする。
そういう状態なら魅力に乏しい物件を高値買ってしまう。
また、ローンが支払えなくなることも十分あり得ることです。
リスクの回避とは物件を詳しく丁寧に分析しよく考えることです。
それでは、いかがでしたか？
不動産投資の表面利回りの目安とキャピタルゲインをねらう方法とは
についてのまとました。
にぜひご参考にしてみて下さい 。
※個人の意見です。投資判断はご本人の責任の下行って下さい。読者の方個々人の結果については責任を負得ませんのでご了承ください。
